上市物业管理公司陆续披露了2020年年报。尽管遭遇疫情突袭，但物业管理行业凭借稳健的现金流整体交出了不错的答卷，管理规模、盈利能力等方面均表现良好。随着物业管理行业并购潮来临，2021年规模争夺将成为行业重头戏。

提升物管规模

统计数据显示，目前在A股和港股上市的物业管理公司超过40家。其中，在管面积在1亿平方米以上的企业17家，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活、恒大物业在管面积均突破3亿平方米，绿城服务在管面积超过2亿平方米，招商积余、永升生活服务、建业新生活、新城悦服务、中海物业、蓝光嘉宝服务、融创服务、世茂服务、金科服务及华润万象生活在管面积均超过1亿平方米。

从在管面积增速看，奥园健康、融创服务、世茂服务的在管面积增速均超过100%，分别为174.50%、155.10%、114.33%。永升生活服务、建业新生活、新城悦服务、雅生活服务等6家公司的在管面积增速均超过50%。

以营收指标计算，2020年营业收入最高的三家公司为碧桂园服务、恒大物业和绿城服务，分别达到156亿元、105亿元和101亿元；营收增速前三的公司分别为世茂服务、雅生活服务和永升生活服务，增速分别为102%、96%和66%，行业营收平均同比增速为43.8%。

从归母净利润指标看，截至2020年底，永升生活服务、时代邻里、碧桂园服务、宝龙商业、建业新生活、滨江服务、融创服务、世茂服务等13家物管公司取得优于行业平均水平的净利润增速。

天风证券指出，从全年数据看，物业管理上市公司在管面积增速整体仍维持较高增长。这一方面得益于疫情得到有效控制，房企及物业管理公司各项经营活动恢复较为迅速；另一方面，行业整合加剧，上市物业管理公司充沛的现金流将促使管理面积加速向头部物业公司集中。疫情对于房地产各项经营活动的延后效应依然存在。同时，随着房企竣工交付高峰期的到来，物业公司未来年度业绩的高速增长有望延续。

登陆资本市场

去年以来，物业公司拥抱资本市场的热情愈发高涨。中指研究院统计数据显示，截至5月20日，共有44家物业服务企业登陆资本市场，另有19家企业处于冲刺阶段。

回顾2020年，全年共有18家物业服务企业成功上市。其中，17家在香港联交所上市，1家在深交所上市，上市企业数量创下新高，预计到今年末物业板块上市公司数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。

恒大、华润、融创、金科、世茂等头部房企纷纷分拆物业板块上市。在国内排名前十的房企中，如今仅剩万科和龙湖未分拆物业板块上市。

从时间维度看，去年四季度是物业公司上市高峰期。2020年四季度，物业管理公司IPO融资规模远超过2020年前三季度总和。中信证券研报称，在“三道红线”的压力下，部分开发企业将分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物业板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2019年之前，分拆物管公司上市主要是期待轻资产板块快速发展。2020年，物业管理行业的高估值，成为引发上市潮一关键诱因。

Wind数据显示，2019年，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务当年分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7个月，优质上市物管企业股价延续强劲表现。但自去年8月份以来，物业板块股价持续下挫，尤其是去年四季度，随着新股发行量的猛增，物业板块调整明显。

并购步伐加快

去年以来，物业企业规模扩张迅速，收并购步伐加速明显。据相关机构统计，今年一季度，上市物企共发起13起收并购活动，涉及金额为95.77亿元，已经超过2020年全年92.14亿元总收并购额。

今年4月以来，多家物业公司公布了收并购计划。弘阳服务拟7353.6万元收购高力物业及江苏高力美家各80%股权；卓越商企服务拟以2.25亿元收购北京环球财富物业管理公司75%股权；佳源服务上市后首次进行收并购，拟1.41亿元收购保集物业100%股权。

收并购事件频现的背后，驱动力源于相关企业对规模扩张的需求。去年5月，融创服务以15亿元收购开元物业84.92%股份，为融创服务增加了合同签约面积逾5300万平方米；此后融创服务通过成都环融以867.23万元收购成都环球世纪物业95%的权益。收购完成后，融创服务的在管建筑面积顺利突破1亿平方米大关，达到1.35亿平方米，同比增长约155.1%。

其他头部物业管理公司也为自己的规模扩张定下了“小目标”。碧桂园服务确立了在管面积超18亿平方米的目标。而恒大物业管理层日前在业绩会上表示：“2021年恒大物业在管面积目标要突破6亿平方米，力争成为全球规模最大的物业管理公司。”

中指研究院院长莫天全认为，收并购是快捷、有效的扩规模途径。今年以来，物业行业大规模并购案例不断出现，一方面印证了大型物业企业规模扩张的决心和魄力，另一方面是部分开发商在“三道红线”压力下选择出售物业，以换取流动性。

贝壳研究院策略研究分析师郭翰指出，并购优良标的会越来越少，而收购溢价会逐渐攀高。物业行业的规模战将愈演愈烈，2021年将是物业行业的收购整合大年，规模话语权的争夺将是未来行业的重头戏。